Wycena nieruchomości z dożywociem i służebnością osobistą mieszkania

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia (art. 908 k.c.) lub dożywotnią służebnością osobistą mieszkania (art. 296 k.c.) znacząco obniża jej wartość rynkową. Jak biegły sądowy i rzeczoznawca majątkowy wyceniają takie prawa?

1. Czym różni się umowa dożywocia od służebności osobistej?

Służebność osobista mieszkania uprawnia uprawnionego do korzystania z określonych pomieszczeń (np. jednego pokoju z prawem do kuchni i łazienki).

Umowa dożywocia jest szersza – nabywca nieruchomości zobowiązuje się nie tylko zapewnić dożywotnie mieszkanie, ale także wyżywienie, ubranie, światło, opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu.

2. Jak oblicza się wartość prawa dożywocia?

Rzeczoznawca majątkowy ustala roczną wartość świadczeń dożywocia (na podstawie stawek rynkowych najmu oraz kosztów opieki), a następnie mnoży tę kwotę przez współczynnik kapitalizacji uwzględniający średnie dalsze trwanie życia dożywotnika (zgodnie z tablicami trwania życia GUS) oraz stopę dyskontową.

Wartość rynkowa nieruchomości obciążonej jest równa wartości prawa własności pomniejszonej o skapitalizowaną wartość obciążenia.